房贷提前还款怎么计算利息?房贷提前还款最佳时间是几年?

2023-02-09 09:39:45

若提前结清,利息则截止到还贷日为准,按实际天数收取。

若是提前还部分,则按剩余贷款本金、原贷款利息、原还款方式重新计算,至于是选择缩短年限还是减少月供,就需要用户去权衡选择,选择不同,则利息也会存在差异。举例说明,假定客户贷款100万,贷款利息为5.3%,贷款期限为20年,已还了5年,准备提前还30万,分别以等额本息和等额本金方式来讨论说明:

1、等额本息

等额本息,是指每月月供保持固定不变,其中本金所占比例将逐月增加,利息所占比例逐月递减,计算公式:每月月供额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}。

按此公式推算得出,还贷5年后,此时剩余本金还有838974.32元,再减去提前贷款金额后,剩余本金还有538974.32元,按照还款方案不同,具体情况如下:

缩短年限:在保持月还款额基本不变的情况下,此时还款期限被缩短为 99个月,每月月供额为6732.71元,还需支付的利息总额为127563.75元,相比于正常还款节省的利息为 251414.77元。

减少月供:在保持还款期限不变的情况,提前还款后,每月月供由原来的6766.4元,变成4346.88元,此时还需支付的利息总额为243463.58元,相比于正常还款节省的利息为135514.94元。

2、等额本金

等额本金,是指将贷款总额均摊到每个月中,月供中的还款本金保持不变,而利息则随本金的减少,而增逐月递减,月供额表现的趋势则为逐月递减。计算公式:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率。

按此公式可推算得出,还贷5年后,此时剩余本金还有750000元,再减去提前贷款金额后,剩余本金还有550000元,按照还款方案不同,具体情况如下:

缩短年限:在保持月还款额基本不变的情况下,此时还款期限被缩短为60个月,还需支付的利息总额为60618.75元,相比于正常还款节省的利息为239162.50元。

减少月供:在保持还款期限不变的情况,此时还需支付的利息总额为179868.75元,相比于正常还款节省的利息为119912.50元。

此外,很多银行可为用户提供一次更改还款方式的机会,若提前还贷后,又更换了还款方式,那又是另外一种结果了,建议通过房贷计算器,自行计算一下。

房贷提前还款需要办理什么手续

1、确认是否符合要求:大多数银行房贷提前结清需要还贷时间满1年以上才能申请,且期间房贷不能有逾期。

2、提前向银行申请:提前还贷需要提前15个工作日以书面形式向银行提出申请,银行通过后会通知具体还款时间。因为提前还贷的人比较多,从提出申请到确定还款时间中间至少要等一个月,期间借款人还是要正常按时还款,避免逾期。

3、办理提前还贷:借款人到约定的还款时间,要带好房贷合同、还款银行卡等资料,前往贷款经办行办理提前还贷,等银行计算好具体还贷金额,再把钱存到银行卡里,银行扣款成功后就把房贷还清了。

4、解除抵押登记:房贷还清后,借款人要让银行开具一份贷款结清证明,然后去当地的房产所解除房屋抵押登记,拿到没有抵押的不动产权证,才能真正拥有房产的所有权。

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