房贷提前还款怎么计算利息？房贷提前还款最佳时间是几年？

若提前结清，利息则截止到还贷日为准，按实际天数收取。

若是提前还部分，则按剩余贷款本金、原贷款利息、原还款方式重新计算，至于是选择缩短年限还是减少月供，就需要用户去权衡选择，选择不同，则利息也会存在差异。举例说明，假定客户贷款100万，贷款利息为5.3%，贷款期限为20年，已还了5年，准备提前还30万，分别以等额本息和等额本金方式来讨论说明：

1、等额本息

等额本息，是指每月月供保持固定不变，其中本金所占比例将逐月增加，利息所占比例逐月递减，计算公式：每月月供额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]÷{[(1+月利率)^还款月数]-1}。

按此公式推算得出，还贷5年后，此时剩余本金还有838974.32元，再减去提前贷款金额后，剩余本金还有538974.32元，按照还款方案不同，具体情况如下：

缩短年限：在保持月还款额基本不变的情况下，此时还款期限被缩短为 99个月，每月月供额为6732.71元，还需支付的利息总额为127563.75元，相比于正常还款节省的利息为 251414.77元。

减少月供：在保持还款期限不变的情况，提前还款后，每月月供由原来的6766.4元，变成4346.88元，此时还需支付的利息总额为243463.58元，相比于正常还款节省的利息为135514.94元。

2、等额本金

等额本金，是指将贷款总额均摊到每个月中，月供中的还款本金保持不变，而利息则随本金的减少，而增逐月递减，月供额表现的趋势则为逐月递减。计算公式：每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额) ×月利率。

按此公式可推算得出，还贷5年后，此时剩余本金还有750000元，再减去提前贷款金额后，剩余本金还有550000元，按照还款方案不同，具体情况如下：

缩短年限：在保持月还款额基本不变的情况下，此时还款期限被缩短为60个月，还需支付的利息总额为60618.75元，相比于正常还款节省的利息为239162.50元。

减少月供：在保持还款期限不变的情况，此时还需支付的利息总额为179868.75元，相比于正常还款节省的利息为119912.50元。

此外，很多银行可为用户提供一次更改还款方式的机会，若提前还贷后，又更换了还款方式，那又是另外一种结果了，建议通过房贷计算器，自行计算一下。

房贷提前还款需要办理什么手续

1、确认是否符合要求：大多数银行房贷提前结清需要还贷时间满1年以上才能申请，且期间房贷不能有逾期。

2、提前向银行申请：提前还贷需要提前15个工作日以书面形式向银行提出申请，银行通过后会通知具体还款时间。因为提前还贷的人比较多，从提出申请到确定还款时间中间至少要等一个月，期间借款人还是要正常按时还款，避免逾期。

3、办理提前还贷：借款人到约定的还款时间，要带好房贷合同、还款银行卡等资料，前往贷款经办行办理提前还贷，等银行计算好具体还贷金额，再把钱存到银行卡里，银行扣款成功后就把房贷还清了。

4、解除抵押登记：房贷还清后，借款人要让银行开具一份贷款结清证明，然后去当地的房产所解除房屋抵押登记，拿到没有抵押的不动产权证，才能真正拥有房产的所有权。

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